号称“海上花园”的鼓浪屿，绿树成荫、波涛鼓浪……就在这些树阴花丛里牞隐藏着1000多栋饱含历史沧桑的老别墅：依山傍海的菽庄花园、悬崖上的汇丰公馆、中国第一别墅黄家花园……随着近年来鼓浪屿老别墅的知名度越来越高，受到了许多人的喜爱。不少单位和个人有意买下老房子，享受那“面朝大海，春暖花开”的生活。
身价越炒越高，成交越来越冷，老别墅买卖陷神秘怪圈
然而，记者近日调查发现，尽管求购者众、房源不缺、政府也鼓励交易，但今年以来鼓浪屿的这些老别墅却罕有交易，这与老别墅火热的出租形成了极大的反差。而中介“推波助澜”、“炒家”掌控的交易链条，都使得老别墅身价变得扑朔迷离，令意向买家望而却步。怪象 出租火爆销售冷清
这是厦门最早的豪宅区，如今它的成员——— 鼓浪屿的老别墅冷热异常。
“一套老别墅，就遭三外地客的疯抢。”在鼓浪屿龙头路的一小巷子里，房产中介“阿伟”得意地向记者描述。期间他接了一个电话，并向记者转述道：“又有人要租老别墅，供不应求。”
另有岛上的中介描述，厦门本地的媒体从业人员也向她租了一套别墅。
在记者的走访中，几乎连路边摆摊的小贩都很肯定地向记者描述，这里的别墅若和中介“没关系”是租不到的。“与鼓浪屿别墅旅馆等特色旅游产业的兴起不无关系，其短时间内已从5家增长到20多家，造成老别墅紧张。”一长期关注老别墅的知情者认为。
与这样火爆的场面形成强烈反差的是，目前老别墅出售却空前冷清。来自鼓浪屿的三家房产中介的信息以及厦门网上房地产的登记信息均显示，今年以来鼓浪屿的老别墅销售处在 “冰河”期。
“我了解的信息是，真正成交的仅一套。”夏春秋房地产的陈先生告诉记者。
怪事 房源被少数人掌控
然而，与老别墅的冷清交易相比，不少买家却在大喊“买不到”别墅。
在鼓浪屿经营国际青年旅馆的阕先生就是其中的一位，他已在鼓浪屿投资了一家有13个房间的别墅旅馆，“投资了200万，预计5年可收回，但合同期也只有10年”。阕先生正考虑购买一栋别墅作为永久经营。
“一有好的房源出现，总是快速落入少数人手里。”阕先生透露，等他知道有老别墅要出售时，已经是第三手了，“三年前鼓浪屿一栋别墅开价120万元，经过包装后，最近售价涨到上千万元。”
浦厦房地产的一胡姓经理也向记者表示，多次带买家上鼓浪屿，但几乎都被掌握房源者的漫天要价给“吓”跑了，“原本的业主其实开价并不高，但意向买家几乎无法直接从业主那购得，只能以高价从‘第三人’处获得”、“不到一年内，有一栋近300万元收购回的二手别墅，到
‘第三手’时已经开价到600万了”。
而记者走访调查的一组数据同样佐证了这一说法。在目前鼓浪屿的上千栋别墅中，拟进行交易的大约有20套，不少正在紧张地装修中，事实上已“名花有主”。
显然，意向买家已经很难从业主处买到“二手房”。
怪圈 推波助澜的房产中介
一位当地的资深中介坦言，到“第三手”的别墅，身价已扑朔迷离。
“事实上，想卖老别墅的其实并不多，很多都是中介或炒房族找上门说服。”鼓浪屿管委会的一官员这样告诉记者。老别墅的业主多在海外，有的权益人达数十人，交易的手续极其繁琐。龙头菜市场旁的一栋近800平方米的别墅，由于其权益人繁多，交易时多次辗转菲律宾、加拿大等让签字授权，花了两年时间才把手续最后办妥。
这就使交易过程大多得倚重中介来完成。但事实上，在鼓浪屿从事老别墅交易影响力最大的中介也仅厦门鼓浪房地产投资有限公司、夏春秋房产鼓浪屿分公司等3家。
马峰是夏春秋房产鼓浪屿分公司的经理，2002年进入鼓浪屿，是最早从事鼓浪屿老别墅买卖的业者之一。他向记者袒露现在老别墅一般的交易过程：有买家看中某一栋别墅后，中介就千方百计找业主；在业主决定出售并开价后，他们一般第一时间告知炒家。只要价格合理，炒家就会当场就揽下来，其他的那些意向买家当然就买不到了。
“从收益上来看，我们也更愿意卖给‘投资客’”，当地的一房产中介坦言，这样意味着这套别墅至少得交易两次，中介可再赚一次中介费。
据记者了解，由于这些老别墅一般无法办理银行按揭，且需要缴纳土地出让金、营业税、契税等约15％的税费，所以炒房族看中老别墅后，一般都不直接过户，而是采用全权委托方式。
“炒家之间也会有竞争，但一般都可以低价购得。”相关中介表示。
乱象 惯于漫天要价的炒家
而付完款、具有全权委托权的“炒房族”，常常并不急着销售。
一方面是这些老别墅年久失修，大多与印象中的“豪宅”相去甚远；另外，在鼓浪屿进行装修审批程序繁多，一般想买的富豪怕麻烦。一位知情的业者告诉记者，“炒房族”往往还要聘请名设计师重新设计，不惜花上百万重新装修。
“但他们的真正目的是放长线钓大鱼，赚暴利。”该知情者以目前市场上开价上千万的一套别墅为例，并透露其实这一别墅第一手交易时，也才500万左右。
经过这一番折腾，再流入交易市场的老别墅身价倍增。目前，这些拟出售的老别墅价位多在8000元—30000元／平方米不等，鼓浪房地产旗下的房源，标价也都在600万元以上，售价上千万的不在少数。
“其实炒房族的这一系列动作也带了坏头，这使得后来即使有业主想卖别墅，也开始习惯随意叫价。”马峰坦言，这就使得老别墅“无价”也“无市”。
“炒家几乎是从两前年开始炒作这些古董级的老别墅。”相关业者认为，正是炒家的介入，有意囤房，使得老别墅身价偏离了市场的正常轨迹，这些做长线的炒家，还无让步之意。
其中一接近某炒家的相关人士的说法很有代表性。“岛内随便一栋别墅，都要上千万，何况这是‘古董级’的，这就说明哪怕市场再冷，炒家也不会随意松手。”该人士认为，关于老别墅身价的市场博弈仍将长期继续下去；而一旦有任何销售，都使交易环节中的多方足够受益。动向 政府部门拟进行回购
作为“大管家”，鼓浪屿管委会的官方人士披露了一组数据：目前鼓浪屿的老别墅在1000栋左右，其中列入风貌保护的为308栋。
“这些老别墅，其实多数可以交易。”这位管委会的主要负责人同时表示，政府也是鼓励业主进行交易，只有真正的买家，才会让老别墅能够得到更加合理的利用，“因为新主人肯定会对这些老别墅进行修缮，而其一旦入住，也有利于提高鼓浪屿的居住氛围”。
但现状是，这些被意向买家认为已被抬高的价格让交易显得冷清。
这一负责人表示，政府正在酝酿出台新的法规，对产权复杂且相关业主又无具体修缮计划的，政府将介入维修利用，待业主回来后缴纳管理费后退还业主。
另一个大动作是，据透露，有关政府部门也在酝酿收购其中的部分老别墅，有的已经进入洽谈尾声，或近期就有成交。(海峡导报 易福进 吴语／文 吴晓平／图)
