“昨天是个好日子，今天是个更好的日子。”正如人们所期待的那样，万通董事局主席冯仑的开场白语带调侃却又暗藏机锋，博得台下一阵掌声和笑声。
这是1月8日下午在钓鱼台国宾馆举行的2005~2006中国房地产报年会上有趣的一幕。而这位地产思想家出场之前，他的“亲密战友”华远总裁任志强已经用看上去相当严谨的论证和大量图表数据，推断“今年房价将继续上涨！”
应邀出席了本报年会的沈建忠也许最有发言权，可惜他未置评论。沈建忠于去年12月被正式任命为建设部住宅与房地产业司司长。
宏观政策利好 调控发展两不误
应邀为中国房地产报年会致开幕辞的中国房地产业协会会长杨慎，一开始就让辩论的天平向“看多派”倾斜。
2005年11月30日，在中央经济工作会议上，国务院主要领导已明确指出“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点”，因此“既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳定发展。”
对这两个“坚定不移”，杨慎做了三点解读：第一，房地产业不仅是支柱产业，而且是重要的支柱产业，这和过去的提法明显不同，表明房地产业的地位和作用有了新的提升；第二，这意味着国家对房地产业会实行“双向调控”的政策，也就是说既要紧缩性调控又要拓展性调控，前者是克服增长过快的问题，后者则为了促进其稳定发展，两者互相呼应，浑然一体；第三，房地产业是拉动消费的动力之一，这一点特别重要，杨慎会长强调，今年开始的“十一五”规划期间，国家的经济增长模式将从外贸出口及投资拉动型，逐步向消费为主拉动型转化，而住房消费是其中重要领域之一。
杨慎会长指出，国家“十一五”规划所进行的重大战略调整，以及相关政策陆续出台，对房地产业来说是一个利好消息，经历了2005年的宏观调控后，整个行业没有大起大落而是继续增长，同比增长达25％，而同时增长幅度又比上一年度（2004年）降低了7个百分点，这都有利于全行业今后的健康平稳发展。
经济学家认为远虑大于近忧
代表“看空派”出场的是中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭。
“我的总体感觉是，远虑大于近忧。”他为自己的演讲定调，“作为判断宏观经济走势的重要行业，房地产业长期来看存在风险，不仅中国市场如此，全球也不例外。”
哈认为，2005年中国GDP增长幅度可能在9.5%~10％左右，这是世界上很多国家都羡慕的，但在大好形势背后，中国经济存在结构性失衡，首先是外部失衡，即贸易顺差急剧上升，贸易依存度比较高。
他由此作出分析：近期全球经济（尤其是美国经济）增长放缓，较高的贸易依存度使得中国经济很难避免这一趋势的影响而同步放缓，去年国内房地产业投资增幅降低了7个百分点可以视为重要信号之一，房地产行业投资的下降，会带动其他行业投资的相对下降，另外行业利润率肯定也在下降，所以投资会进一步减少。
“结构失衡的另一方面是内部失衡，即投资和消费的矛盾。”他说，“2004年中国的投资消费比率是0.83％，2005年最新数据估算是0.77％，而日本和韩国目前都是0.7％，说明中国的投资消费比率水平已非常高，从其他国家经验来看，投资比例过高的状况显然难以持续，它早晚会往下走。”
在哈看来，中国和全世界一样，都面临着房地产泡沫的风险。他举例说，日本在上世纪80~90年代房地产价格涨了近一倍，被视为房地产泡沫的典型，但过去10年间，美国、澳大利亚和英国的房地产价格涨幅比日本那个时候高得多，澳大利亚房价与本国历史最高水平比高出70％，美国也要高出40％，如果说有泡沫，他们都比日本大得多。
他认为，香港自1997年金融风暴导致地产泡沫破裂、房价暴跌后，最近也是连连直线上涨，与前者情况很类似，但这一切早晚是要进行调整的。
“假如全球房地产价格泡沫破灭，对大中华地区尤其是对中国会有什么影响呢？我的答案是，要比2001年美国科技股泡沫破裂造成的冲击大得多！”他断言。
他为此开出的药方，跟此前杨慎谈到的中央新政策颇多切合之处。“当务之急是充分利用房地产价格泡沫破灭过程相对较慢的特性，在未来几年内转变经济增长模式，不要过多依赖出口、投资，要拉动消费内需，同时国内房地产价格也不能上涨太多，因为国际房地产价格的波动会对此造成直接的重大打击。”他说。
房地产商笑看房价上涨
“中国房地产业远虑也许多一点，但大家更关心的是2006的情况，所以我们研究眼前的问题比较多。”紧接着上场的任志强虽然一脸严肃，却仍不忘先将对手一军。
根据任的研究结果，即使2005年没有任何宏观调控政策出台，国内城市住宅投资仍然呈下降趋势，这一点2004年早就露出端倪，因为此前主要针对供给的宏观调控政策，已经导致地产投资开始下滑了。
任认为，前几年有一段时间国内房地产投资增速高于固定资产投资增速，引起了经济学界很大的担忧，觉得前者增长太快，但调控之后结果是，前者已经大大低于后者，从2005年1~9月份国内各行业投资情况看，增速高的都是和居民消费有直接关系的行业，比如住宿、餐饮等服务行业，房地产投资增速处于中游，表现并不算突出。
“部分经济学家可能认为，中国的整体投资会出现下降趋势，受此影响，房地产业投资增长率同样会持续下降，但是这与‘十一五’规划中扩大内需、拉动消费的要求相矛盾。”任强调，“‘十一五’规划把改善居住放在首位，并视此为建立小康社会的重要指标，但正常的住宅项目开发必须有15~18个月的周期，不可能今天加大土地供应，明天就造出房子来。”
他同时指出，从房价方面看，1998~2004年全国房价的年均涨幅是3.3％，同期居民人均收入年均增长是8.6％，2005年1~9月房价增长是6.1％，同期人均收入增长是9.8％，收入增长比例远远超过房价，这说明房价是稳步增长而不是快速增长。
“我们常听到各种各样的经济学家对房地产问题提出预警，但是所有数据都显示，国内房地产的需求增长会很强劲，房价增长是必然的，尽管这个最终的结论大家都不太愿意听到。”任总结说。
擅长概括的冯仑，用了“健康、发展、快乐”三个词形容去年宏观调控带来的感受，他还举出三个例子支持其“好日子”论：首先，去年香港股市上所有内地房地产公司的股票都大涨，海外投行、基金等都非常热烈地看好内地楼市，他们的判断是高度理性的；其次，国内局部地区住宅市场的波动与整个住宅市场的持续增长是并存的；再次，银行信贷并不是不支持房地产行业发展，相反很多优秀房企不断地得到银行大规模的信贷支持。
海外投资机构用脚投票
正当行业协会领导、经济学家及地产商三方“多空之辩”相持不下之时，出席此次年会的第四方，即海外投资机构人士的表态，就格外引人关注了。
“我们基本上是从融资角度去看待中国房地产市场的情况。”软库金汇投资银行总裁温天纳说，“近期确实有几百亿，甚至上千亿（折合人民币计算）的海外资金正在陆续进入内地物业市场，仅仅在北京收购一个大型商业房地产项目动用的资金就达数十亿元，而2006年这种趋势将会进一步加速，由此来讲，外资至少对国内商业房地产的前景是非常看好的。”
麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术也承认，去年夏天他们以2.5亿美元（折合约人民币20亿元）收购了大连万达旗下9处以沃尔玛为主力店的大型商场，正在筹备以REITs（房地产投资信托基金）方式到香港或新加坡上市，而且这只REITs是开放的，将来有新开发的商业物业，只要合乎一定要求，都可以做成资产包继续放进去。
“到2005年10月份为止，麦格里银行进入中国已经整整10年，在麦格里中国市场拓展的20年计划中，刚好走到中点阶段，对我们来说，进一步扩大发展的时机成熟了。”龚宣称。
据她介绍，麦格理银行以往多年主要参与中国住宅市场的开发，受国内政策及其自身条件限制，他们的强项不是直接开发而是项目融资。此前麦格里在中国并不高调，是因为他们正在努力寻找一个很好的结合点。
“至于海外资金对国内市场的看法，我觉得不要光听我们说是否有信心，要看实际行动和表现。”出言谨慎但亦不乏自信的龚透露，“麦格理中国的投资业务现正处在起飞阶段，目前在北京，我们就积极寻找合适的投资机会。”
听了这一席话，不知2006年伊始新一轮“多空之辩”的参战各方，又作何感想呢？
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